快亿半年降价跑得冲破万科

　　“这是半年个微妙的数字。”浙江一位上市房企高层人士评价道，冲破在他看来，亿降这既让万科坐稳了地产一哥的价跑位置，也恰好完成了今年2000亿元销售目标的得快一半。

　　不过，半年为了获得这一成绩，冲破万科今年承受了巨大的亿降压力。

　　从毛大庆在一个内部沙龙上的价跑发言，到郁亮预警楼市风险的得快讲话，再到最近王石的半年万科要不要保第一的发问，万科高层持续发出声音。冲破

　　今年以来，亿降万科杭州、价跑北京等多个城市的得快项目都出现了降价销售情况，这被市场解读为以价换量；与此同时，万科的拿地面积、土地支出支出不断减少，对房地产行业愈发谨慎。

　　千亿成绩单背后

　　7月4日，万科公告表示：“2014年1~6月份公司累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，分别比2013年同期增长14.6%和20.6%。”

　　与此同时，多家第三方机构都出台了开发商半年度销售排行榜。在克而瑞和中指院的榜单中，2014年上半年的业绩，万科都毫无悬念的排在了第一位，绿地则以830亿元的销售额紧随其后。

　　半年破千亿，万科再次刷新了地产界的销售记录。

　　“万科能够取得这样的成绩，跟他们及时调整销售策略有关。”浙江一位上市房企高层人士对21世纪网表示。

　　据悉，今年上半年，万科在杭州、北京、上海等多个城市的项目都采取了降价销售的策略。

　　以杭州为例，作为万科第五个销售金额破百亿的城市，杭州是万科的布局重点，2013年万科投入近60亿元在杭拿下了五宗地块。

　　据21世纪网粗略统计，今年以来，万科在杭州的在售项目达到了11个，去化压力较大，不过在“马年第一降”之后，万科及早的进行了价格调整。

　　根据杭州透明售房网统计数据显示，万科公望项目累计成交均价为55900元/平方米，目前在售价为53211元/平方米；万科郡西别墅项目的累计成交均价为53365元/平方米，目前在售价为47780元/平方米；万科北宸之光项目累计成交均价为15309元/平方米，目前在售价为14554元/平方米。

　　在降价策略下，万科以总成交1756套成为杭州楼市上半年住宅销售套数冠军。

　　而除了杭州，万科在一线城市早已开始了降价抢跑的举动。

　　今年3月万科北京楼盘万科橙出现3000元/平方米左右的降价，被认为是万科对于市场预判的标志性动作；万科在上海浦东的楼盘万科海上传奇从3月至今价格逐步走低，累计已经降价超过10%；万科位于广州番禺的万科欧泊今年5月的销售均价约每平米1.5至1.68万元人民币，较前期单位大幅降价30%。

　　进入6月，万科在杭州的两个项目更是传出直降40万和50万元的消息，这被业内人士视为以价换量，冲击半年报业绩之举。

　　根据万科公告，6月份销售金额193.9亿元，同比增长43.74%。

　　银河证券认为，万科销售的改善一方面是因为其产品主要面向刚需客户，销售环境相对较好；另一方面，是万科以价换量的成果。

　　据悉，6月份公司销售均价11144元/平方米，同比降7.8%，环比下降5.81%。

　　而实际上6月冲量是万科乃至其他房企的惯例。2012年上半年，万科累计实现销售金额625.4亿元，其中6月单月就贡献了133.2亿元。

　　要不要做老大

　　与此同时，万科正面临着后来者的追赶。

　　自万科2010年年度销售金额首次突破千亿大关后，万科的销售规模已经连续多年快速增长。

　　根据资料，2011年至2013年，万科全年销售金额分别为1215.4亿元、1412.3亿元和1709.4亿元。

　　上半年销售额1009.1亿元，“这是个微妙的数字。”浙江一位上市房企高层人士评价道。在他看来，这既让万科坐稳了地产一哥的位置，也恰好完成了2014年销售目标的一半。

　　据悉，在今年年初制定年度销售计划时，王石将销售目标定为了2000亿元，较去年增长17%。

　　而当时的行业老二绿地集团董事长、总裁张玉良曾公开宣布，绿地2014年房地产销售目标为2400亿元。

　　实际上，根据绿地集团公布的业绩，2013年房地产业务实现预售额1625亿元，同比增长53%，与万科的差距仅百亿左右；实现预售面积超过1660万平方米，同比增长38%，超过万科排名全行业第一。

　　为了实现对万科的超越，绿地2013年先后在33个城市新增土地储备101幅，土地投资款近800亿元，可建筑面积3127万平方米。

　　不过，在今年上半年成绩单上，万科完成了全年一半的任务，而绿地仅完成了三分之一，二者的差距进一步被拉大。

　　业内人士认为，绿地下半年想发力超过万科的可能性并不大，万科的老大之位暂时还比较稳固。

　　而在万科内部，要不要继续当老大也正在成为一个问题。

　　年初，万科总裁郁亮就曾表示，万科真的不在乎老大问题；7月初的中欧国际工商学院大师课堂上，王石也发问，万科多年的老大地位，要不要保下去？

　　他阐明了万科的考量：首先，要和中国的转型结合起来，从数字增长型到效益质量型的转换；其次，从1997年至今，万科一直是中国房地产企业的第一名。哪怕就是象征性地差了几十万的量，排到第二，从投资者到管理层的心理，都会有很微妙的变化，这个不得不顾忌；最后，第一到底是个结果，还是个目标？王石认为它是个结果。

　　对于竞争对手绿地，王石表示“人的目标需要不断地修正。所以我说，人家到2400亿，2500亿的时候，就不跟了，有时候退比进更重要。”

　　面对着房地产市场的变化，万科的确愈发谨慎，今年以来，万科的拿地面积、土地支出支出不断减少。

　　根据万科每月简报，2014年5月新增项目3个，建筑面积53.55万平方米(权益比例)，须支付地价13.75亿元；到了6月，万科仅新增建筑面积16.65万平方米(权益比例)，需支付地价3.6亿，而在1月万科新增建筑面积达65.58万平方米(权益比例)，须支付地价则为18.93亿元。

　　国泰君安研报认为，从拿地情况看，万科拿地较为谨慎，且集中在一二线城市，2014年新增项目一二三线拿地建面占比38%：60%：2%。

　　在当了10多年的地产一哥之后，万科还能否保住老大之位，也许很快就会有答案。

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